Согласование перепланировки нежилого помещения

Законодательство не содержит четких инструкций по оформлению перепланировки. В Жилищном Кодексе РФ приводятся лишь общий порядок. К тому же нежилые помещения имеют особенности по сравнению с жилыми квартирами. И ряд зданий целиком предназначен под торговлю, общепит или производство. Поэтому приходится ориентироваться на судебную практику, нормы, принятые в конкретном регионе (зависит от «местных» нормативных актов). Узаконивание состоит из нескольких этапов.

Первый шаг – разработка проектной документации. Составлять бумаги поручается специалистам с профильным опытом и допуском СРО. Это важно, потому что проект составляется в соответствии с определенными стандартами. В простейшем варианте владелец (арендатор) помещения пользуется образцом, заполняя обязательные поля своими данными. Но правильно начертить схемы, провести расчеты без знаний в области не получится.

Проект состоит из нескольких обязательных блоков:

1. Пояснительная записка и общие данные. Включает обложку, содержание, расшифровку по конструктивной схеме, этажности, инженерным системам. Здесь же описываются общие данные, противопожарные мероприятия, договор на авторский надзор, допуски СРО.
2. Графическая часть. Содержит точный план и экспликацию до перепланировки, демонтажно-монтажный план, планировку после перепланировки (переустройства), включая изменения полового покрытия, водоснабжения, канализации, вентиляции.

Также в графической части приводятся решения по несущим конструкциям, прикладываются фото здания, план расположения в городе. Проект должен содержать подробнейшее разъяснение, какие части помещения и каким образом будут изменены, какие материалы планируется использовать. В стоимость его составления включено заполнение обязательных пунктов, чертежи, пояснительные записки.

Перечень организаций, где предстоит согласование перепланировки (переустройства) зависит от типа запланированных работ. Так, в простейшем случае обращаются в пожарный надзор (ОГПН), управляющую компанию (ЖСК, УК, ТСЖ), межведомственную комиссию (МВК). При ремонте фасада, изменении конфигурации оконных, дверных проемов вопрос придется согласовывать в Комитете по градостроительству и архитектуре (КГА).

Когда планируется восстановление несущих стен или их частичный демонтаж, придется обращаться к застройщику. Плюс ко всему не обойтись без санэпидстанции (СЭС). В зависимости от решения муниципальных властей возможно потребуется визировать изменения коммуникаций, инженерных сетей в соответствующих службах (электросети, водоканал, газовая служба). Если здание считается памятником архитектуры, нужно получить «добро» от Департамента культурного наследия.

Типовой пакет документов:

1. Заявление о перепланировке-переустройстве нежилого помещения.
2. Нотариальная копия свидетельства о собственности или договора аренды.
3. Копия устава предприятия, если владельцем или арендатором является юр. лицо.
4. Приказ о назначении генерального директора предприятия.
5. Справка о постановке на налоговый учет по месту регистрации фирмы.
6. Проект перепланировки-переустройства, заверенный электронной подписью.
7. Техническое заключение о состоянии строительных конструкций.
8. Договор об авторском надзоре с компанией-проектировщиком.
9. Поэтажный план и экспликация из БТИ.
10. Выписка их технического паспорта по форме 1а.
11. Справка о техническом состоянии здания.

Согласование ремонта арендатором также требует предоставления письма о согласии на проведение перепланировки-переустройства согласно проекту. Если помещение находится в жилом здании, от собственников квартир понадобится «общее» согласие. Оно оформляется путем созыва собрания с участием представителей управляющей компании. Общий перечень бумаг формируется исходя из конкретной ситуации, этот вопрос рекомендуется обсуждать с исполнителем, кто сопровождает процесс согласования.

Итогом рассмотрения заявки на согласование становится выдача разрешения или уведомление об отказе. Последнее аргументируется со ссылкой на нормативные акты, по которым перепланировка-переустройство нельзя зарегистрировать. Сроки ожидания составляют 45 рабочих дней (возможно быстрее, но лучше рассчитывать на максимальный период). Это учитывается при заказе проекта, других работах по подготовке объекта. Раньше получения согласия начинать ремонт нельзя.

Причины отказа в перепланировке-переустройстве:

1. Отсутствует информация о регистрации объекта недвижимости. Или она не соответствует предоставленным документам.
2. Проект нарушает строительные нормы (СНиП, СП, ГОСТ), угрожает безопасности людей, в том числе проживающих в МКД.
3. Техническое состояние конструкции здания не позволяет провести работы.
4. Запрет поступил от Департамента культуры, потому что изменения касаются внешнего вида памятника культурного наследия.

Подробный перечень оснований отказа перечислен в п. 1 ст. 27 Жилищного Кодекса РФ. Его никак не дополнить, не сократить, но при сомнении в обоснованности решения допускается отталкиваться от текущей судебной практики. Если поручить подготовку пакета документов специалистам, отказы практически не встречаются, потому что различные «нюансы» рассматриваются до подачи заявки.

Ответ приходит в том же формате, как и подается заявление: по электронной почте, по почтовому адресу, при личном посещении структурного подразделения органа власти или через законного представителя. Все чаще документы оформляются посредством портала Госуслуги, позволяющем работать удаленно, без очередей. Там же представлена подробная справка по подготовке бумаг и предлагается скачивание их образцов.

Перед инициацией согласования стоит убедиться, что работы точно попадают под определение «перепланировка» или «переустройство». Это необходимо чтобы после затрат времени и денег не узнать, что всего-то требовалось провести «косметический ремонт». Или что часть работ проводить запрещено (например, если их не указали в проекте). Впоследствии при обнаружении теперь уже незаконной перепланировки, владелец будет оштрафован.

Не получится согласовать работы:

• размещение радиаторов отопления на застекленном балконе, лоджии;
• устройство теплого пола, запитанного от централизованной системы отопления;
• объединение газифицированных помещений с теми, где скапливаются люди;
• удаление порожка в санузле, если он изначально присутствовал;
• реконструкцию, перенос, изменение сечения вентиляционных коробов.

Если все желаемые переделки допустимы, остается приступить к их реализации. При этом перечень сделанного нужно отражать в журнале производства работ. Особое внимание часто уделяется тем из них, результат которых визуально незаметен. Например, когда переносят водопроводные трубы (скрытым способом). На такие работы требуется оформлять акты со схемами нового расположения коммуникаций, инженерных сетей.

Важно учитывать и такие юридические особенности: при покупке помещения в кредит, изменения в нем разрешается проводить исключительно с письменного согласия застройщика или владельца, у которого объект был приобретен. Отдельное внимание стоит уделять этому, если планируется его сдача в аренду. Не всегда арендаторы сообщают о проводимых работах. Ответственность же всегда остается за собственником.

После завершения работ оформляется акт. Он подтверждает соответствие объекта законодательным нормам, включая строительные, санитарные, противопожарные правила. Выдается он независимо от объема переделок в помещении. Без него запланированные работы считаются незавершенными, и владелец несет риски привлечения к ответственности. Заявление на получение акта оформляется на сайте Госуслуги или при личном обращении в МФЦ.

Перечень документов:

• заявка на получение акта завершения перепланировки (переустройства);
• заполненный и заверенный ответственными лицами журнал проведенного ремонта;
• акт о выполнении скрытых работ с новой схемой расположения узлов;
• копии допусков СРО проектировщиков, строителей, проводящих работы;
• копии договоров с проектными, строительными организациями.

После приема пакета документов нужно ожидать звонка из жилищной инспекции, чтобы назначить время приезда специалистов для осмотра помещения, проверки соответствия документации, в том числе планировке, согласованной в проекте. Иногда комиссия состоит всего из одного специалиста, компетентного в вопросах приемки объектов недвижимости в таких ситуациях. Когда приходится иметь дело с многоквартирным домом, вместе с инженером выезжает представитель управляющей компании.

Содержимое акта завершения перепланировки:

• данные объекта недвижимости, где проводились работы;
• состав приемной комиссии, проводившей осмотр помещения;
• информация о строительной компании, которая занималась ремонтом;
• установленные и фактические сроки выполнения;
• информация по проекту, включая данные фирмы его составившего;
• отметка о соответствии результата представленному эскизу;
• сведения о наличии-отсутствии скрытых работ.

Отдельно рассматривается ситуация, когда перепланировка-переустройство были проведены без соответствующего разрешения, без проекта. В такой ситуации ответственность не ограничивается штрафами. Владелец обязан узаконить работы или за свой счет вернуть конструкции в предыдущее состояние (согласно имеющемуся техническому плану). Что именно делать, будет понятно после осмотра и выдачи заключения.

Процедура получения акта:

• подается заявление на выдачу акта завершения перепланировки;
• прикладывается копия документа о праве собственности;
• технический паспорт объекта с отраженными изменениями;
• заключение о безопасности проведенных изменений.

Если обнаруживается реконструкция несущих стен, понадобится согласование с автором проекта дома. Важно убедиться в правильном распределении нагрузки после их переноса или демонтажа, чтобы исключить самопроизвольное разрушение здания. Если работы признаны безопасными, акт выдается, но это не освобождает собственника от ответственности. Готовая документация в обоих случаях получается в МФЦ.

После завершения перепланировки-переустройства и приемки объекта с выдачей акта необходимо этот факт зарегистрировать в кадастре недвижимости. Согласно ст. 14 №218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости» изменения основных характеристик помещения обязательно вносятся в ЕГРН. Информация в реестре должна оставаться достоверной, актуальной и полной.